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[김희영의 부동산 맥 짚기] 신용과 경제적 손익 - 숏세일, 차압, 파산

▷숏세일 신용 : 숏세일 차압 모두가 신용이 나빠지는 것은 꼭 같다. 신용기록에도 7년간 남는다. 숏세일하면 소유주한테는 손해이고 부동산업자만 이익이다. 부동산 업자가 경제적 어려움에 처한 주택 소유주를 진정으로 돕고자 한다면 차압 또는 파산 선택을 조언해야 된다. 숏세일은 아니다. 숏세일 신청자는 몇 개월씩 체납이 되어 있다. 신용 기록에는 체납된 일수에 따라서 30일 60 일180 일 이상 등으로 기록된다. 체납 기록 이외에도 융자금 완납 안한 것이 추가된다. 숏세일은 은행 융자 원금 전액을 완납한 것이 아니다. 은행에 손해를 끼쳤다. 그러므로 신용법에 의해서 신용기록에는 '완납이지만 융자 원금보다 적은 돈으로 합의'(paid in full.with a settled for less than owed)로 기록된다. 쉽게 말해서 융자금 일부를 떼먹은 사람으로 기록된다. 그리고 몇개월 체납된 사람으로 기록된다. 이 2개 항목이 신용기록에 7 년간 남고 신용점수도 떨어진다. ▷차압당한 사람 신용 : 차압당한 사람도 몇개월 씩 체납되었다. 신용기록에 체납된 일수가 기재된다. 차압도 7년간 신용 기록에 남는다. 소유주가 거주한 주택 융자에 대해서는 은행이 손해를 보고 차압을 하면 담보물 회수이다. 법적으로 '완납'이다. 숏세일과 다르다. ▷신용점수 책정 요소 : 신용점수에 큰 비중은 주택관련 부채이다. 신용점수는 월부금 체납 기록 35% 융자 부채 잔금 (30%) 신용 쌓아온 역사 15% 주택 융자 크레딧 카드융자 즉 부채 종류 10% 최근 신용기록 조회 상태 즉 최근의 융자 신청이 10% 로 구성되어 있다. 숏세일 한 사람이나 차압당한 신용 점수는 개인에 따라서 신용점수가 80~300점 하락된다. 그러므로 숏세일이 차압보다 신용이 좋아진다는 것은 잘못된 지식이다. 오히려 파산이 신용에 좋다. 파산은 부채가 소멸되고 부채 지불 숫자가 없으므로 신용 회복이 훨씬 빠르고 점수도 좋아진다. ▷거주 기간 차이와 돈 : 하루라도 돈을 지불 안하고 더 오래 살 수 있느냐에 관심이다. 숏세일은 에스크로 종결과 함께 퇴거해야 된다. 차압은 숏세일 보다 최저 6개월~10개월 더 거주할 수 있다. 월부금이 2000달러라고 했을 때에 10개월은 2만 달러 절약된다. 차압 절차법에 의한 퇴거 기간이 소요되기 때문이다. 여기에 퇴거 소송기간은 포함하지 않았다. 그리고 차압당한 사람이 부동산 손상 없이 깨끗하게 퇴거해 주기를 원하는 은행이 대부분이다. 은행은 이사 비용 6000 달러를 지불하겠다고 제안하는 것이 일반적이다. 파산은 차압보다도 최저 4개월~1년 더 장기 체류가 가능하다. 파산은 4만 달러 정도 추가 절약되는 셈이다. ▷소유주와 부동산 업자 모두에게 좋은 길 : 파산을 하면 소유주의 재융자 손실 2차 융자 신용카드 빚 같은 것이 모두 정리된다. 빚 정리를 함으로서 부채가 없는 사람이다. 그래서 신용점수가 빨리 회복된다. 부동산업자는 파산이 확정되었을 때에 소유주의 주택을 판매해 주므로 서 은행과 협상하여 수수료를 챙길 수 있다. 나는 파산된 소유주 주택을 판매해 주었다. 소유주한테 도움을 주면서 부동산업자 수입을 올리는 최선의 방법이다. ▷숏세일 차압 파산 후 주택 구입 : 신용기록에는 숏세일과 차압이 7년 파산은 10년이지만 주택 재구입 시기와는 다르다. 개인에 따라서는 몇개월 후 또는 2~3 년 후에 정상적인 융자를 받아서 집을 살 수 있다. ▷문의: (951) 684 - 3000

2010-02-04

[김희영의 부동산 맥 짚기] 차압에 대한 잘못된 상식 (4)

▷차압당한 후 체납금만 지불하면 재환수 : 차압당한 후에 체납금과 차압 비용만 지불하면 다시 자기 소유권으로 환수 할 수 있다고 믿는 사람이 있다. 가주는 법원에 의한 차압에만 환수권이 있다. 경매된 일자로부터 1년 이내 배상 판결이 없는 경우는 3개월 이내까지 복권할 수 있다. 환수권은 주에 따라서 차이가 있다. 콜로라도주는 개인적 차압도 5 10 75 일간의 환수권이 있다. 법원 차압에서 구입한 사람이 소유권을 갖지만 과거 주인이 돈을 지불하고서 언제 소유권을 환수할지 모르기 때문에 이 기간 동안은 불안정한 소유주가 된다. 단 국세청에서 저당 설정돼 있는 경우에는 120일 이내까지 국세청이 복권을 할 수 있다. 채무자가 파산법원에 계류 중인 경우에는 채권단에서 90일 이내에 복권 행사를 할 수 있다. 법원 차압에서 구입한 부동산은 셰리프 증서(Sheriff's Deed)를 받고 개인적 차압은 '차압 경매(Trustee's Deed) 소유권'을 받는다. ▷차압주택 판매자 숏세일 판매자는 봉인가 : 차압에 직면한 주택 소유주의 불안한 심리를 이용한 사기사건 피해자 보호를 위한 법률이 있다. 차압등록 후 '숏세일' 당한 사람도 적용된다. 차압당한 주택을 잘못 구입하면 집을 되돌려 주는 것은 물론이고 사기 및 다른 피해 보상과 벌금까지 지불해야 된다. 현재 단기투기꾼이 판매량의 30% 가 된다. 2003 년에 주택 월부금 체납 등록된 집을 구입했다. 차압 주택을 구입한 투자가는 과거 주인에게 임대를 주었다. 옛 주인이 입주자 신세가 된 것이다. 입주자가 2 년 이내에 다시 주택을 구입할 수 있다고 계약을 했지만 다시 추가 2 년을 연장해 주었다. 입주자가 임대료를 지불하지 않기에 건물주는 퇴거 소송을 시작했다. 퇴거 소송 중간에 쌍방의 변호사들은 "모든 문제에 대해서 더 이상 상호간에 청구하지 않는다"고 합의했다. 입주자는 몇 달 후에 파산신청을 했고 판매자(현 입주자)가 구입자한테 "차압 주택 판매자한테 계약 취소할 수 있다는 통고의무" 법률 위반을 했다고 주장했다. 계약 취소는 계약한 날 밤 12시부터 5일까지 또는 경매당일 아침 8시 이전까지 가운데서 어느 것이든 빠른 시간을 택한다. 그리고 차압 주택 구입자가 소유권 이전 등록 된 후부터 2년까지 매매 계약을 취소 할 수 있다. 매매 계약서와 '취소통고서' 2 개 사본을 첨부해주고 취소 날자와 계약서에 서명한 일자도 2개의 사본에 명시해야 된다. 적용 대상은 (1) 체납 등록된 집 (2) 소유주가 거주했든 집 (3) 단독주택 (1~4 unit) (4) 구입자는 자기가 거주할 집이 안인 경우에만 적용된다. 법률 위반 보상은 집을 되돌려 받고 벌금 2만5천 달러 변호사비용 모든 피해 청구를 할 수 있다. 법원은 법률 위반이므로 2년이 지난 후 언제든지 계약취소를 할 수 있다면서 피해 보상금을 지불하고 집도 되돌려 주라고 2009 년 7월 20일 판결했다. 차압 통고 받은 사람한테 접근해서는 적은 돈을 지불하고는 소유권을 이전 받아내는 '차압 사기꾼'이 많으므로 주의해야 된다. ▷문의:(951) 684 - 3000

2010-01-21

[김희영의 부동산 맥 짚기] 차압당한 집에 얼마나 살 수 있나

차압당한 은행 집에서 언제까지 살 수 있느냐? 누구한테서 보증금 받아내느냐? 차압당한 집 퇴거와 일반 퇴거에는 차이가 있다. 퇴거 소송은 약식 속결 재판이므로 일반 민사소송처럼 1~2 년씩 소요되지 않고 4~5 개월 만에 끝이 난다. 은행 또는 새 건물주는 입주자를 퇴거 시키기 위해서 먼저 '3 일 퇴거 통고 및 점유 중단'을 통고해야 된다. 그후 건물주나 가족에게는 '60 일 퇴거통고'다. 차압당한 소유주가 아닌 입주자한테는 '90일 퇴거통고'다. 은행은 이날 이후에 퇴거 소송을 법원에 신청한다. 입주자는 퇴거 고소장을 받은 날로부터 5일 이내에 답변서를 법원에 제출해야 된다. 법원은 이 답변서를 받은 날로부터 대개 20일 후에 퇴거 재판날짜를 결정한다. 법원은 건물주에게 '점유명령'(writ of possession)을 30일까지 즉 재판일로부터 30일 후 퇴거할 것을 판결한다. 이날 이후에도 퇴거를 안하면 건물주는 셰리프에 의한 강제 퇴거 신청을 접수시킨다. 셰리프는 5일 이내에 퇴거 통고를 준다. 셰리프는 5일 후에 강제 퇴거를 집행한다. 즉 제 아무리 빨라야 차압당한 건물주는 퇴거까지 123일 일반 입주자는 153일이 소요된다. 만약에 입주자가 악의적으로 퇴거를 안할 때는 600달러 벌금이 부과될 수 있다. LA시는 1년 퇴거 통고이므로 더 장기간이며 이사 비용도 지불해야 된다. ▷퇴거 소송 변수: 퇴거 통고를 받았을 때는 가만히 있지 말고 바로 민사소송 청구를 해야 된다. 과거 소유주가 소유권 주장 은행이 차압을 잘못했거나 채무자에게 차압 통고를 보내지 않은 차압 절차법 위반 은행의 담보계약 원고 소유권 결함 차압경매 무효 은행 의무위반 절차법 위반에 대한 항의 파산신청 일반 소송을 신청해서 판결 날 때까지 거주할 수 있다. 과거 소유주는 퇴거에 대한 '임시 보호명령' 신청을 해서 퇴거 소송과 일반 민사소송을 합한 병합 소송을 청구할 수 있다. 판결이 날때까지 몇년 거주할 수도 있다. 과거 소유주가 아닌 입주자가 새 차압 구입자 상대로 열악한 주거환경 계약위반 임대법 위반 등으로 청구하면 이 또한 오래 지연될 수 있다. ▷임대 계약기간이 남아있는 입주자: 임대 기간이 남아있는 입주자에게는 과거 소유주와의 임대 계약 기간까지 유효하다. ▷LA시 퇴거 : 차압 부동산 입주자에 대한 LA시 조례는 가주법과 차이가 있고 시 조례가 우선이다. LA시 조례는 30일 사전 퇴거통고와 이사 비용을 제공해야 한다. 차압당한 건물 입주자는 1년간 입주할 수 있고 이사 비용도 지불해야 한다. 강제퇴거는 안되며 2010년 12월 23일까지 유효하다. 퇴거 절차는 세입자 불편 LA시 전화 1-866-557-7368. 시 조례에는 과거 건물주 제한 조항이 없으므로 입주자 권리 청구할 수 있다. ▷패니매 융자 주택 임대 : 정부로부터 임대 기간 1년을 계약하고 그 후는 월별 임대(month-to-month)로 전환시킨다. 패니매 융자를 차압당하기 전에 자발적으로 은행에 소유권을 이전 시켜 주면 임대료는 지역 시장 임대료 기준에 지불하고 임대료는 월수입의 31 % 를 초과하지 않게 해 준다. 단 융자 조정이 안 되고 현재 체납이 된 사람에만 해당된다. 만약에 2차 융자 그리고 체납이 12 개월 이상 된 사람은 해당이 안 된다. ▷보증금 반환 : 차압당한 집 보증금을 누구한테서 받아 낼 수 있느냐. 새 건물주와 과거 건물주에게 지불 책임이 있다. ▷문의:(951) 684 - 3000

2010-01-07

[김희영의 부동산 맥 짚기] 숏세일과 크레딧

부동산업자는 '숏세일은 신용기록과 전혀 상관없다' 또는 '차압보다 안 나빠진다'면서 부동산 매매수수료를 챙길 욕심으로 숏세일을 선동하지만 이는 소유주에게 큰 손해다. 차압은 숏세일보다 장기거주가 가능하고 때로는 은행이 이사비용도 지불해 경제적으로 도움이 되기 때문이다. 신용점수는 숏세일.차압.파산 모두가 도토리 키 재기이다. 어떤 에이전트는 숏세일하면 신용점수가 1~1.5년간 약 50점 떨어지며 크레딧 기록에 기재가 안 되고 차압은 3년간 250~300점 떨어지며 10년간 기록이 남는다고 한다. 그러나 전혀 잘못된 내용이다. ▷차압 자발적으로 은행에 소유권 반환 신용 점수 : 차압직전 신용점수 680점 차압 후 420점으로 260점 하락. 또 다른 사람은 차압 직전 680점 차압 후 380점. 차압 몇 년 후에는 과거 좋은 점수에서 50~75점만 하락되므로 점수는 상향조정되었다. 소유권을 자발적으로 은행에 돌려 준 경우도 차압과 같은 신용점수다. ▷파산 후 신용 기록 : 신용기록 발급 회사인 '엑스피리언'에 따르면 파산직전 신용점수 682점이 파산 후 602점 즉 80점 하락했다. 다른 은행은 160~220점 하락이지만 체납 기록은 추가로 70~120점이 더 떨어진다고 했다. 하지만 파산 1~2년 후의 신용 점수는 오히려 700점대 이상으로 상향되었다. 파산한 사람의 신용이 숏세일이나 차압당한 사람보다 신용회복이 빠른 이유가 있다. 파산으로 채무 액수 소멸 또는 감소나 늦게 지불한 기록이 파산으로 없어졌기 때문에 숏세일이나 차압당한 사람보다 신용이 좋다. 필자는 입주자를 선정 할 때 파산 신청자를 선호했다. 이유는 신용을 살리기 위해서 열심히 노력하고 지출이 적기 때문에 파산신청자가 일반 입주자보다 임대료 지불 상태가 월등히 좋았다. ▷신용기록 상태 : 차압과 숏세일은 7년 파산은 10년간 신용기록에 남는다. 숏세일은 융자 탕감과 체납기간이 표시된다. 차압도 체납기간이 표시되어 신용점수에 영향을 준다. ▷숏세일 차압 파산 후 주택 구입 : FHA 규정은 파산 2년 후 차압 3년 후에 융자신청 자격이 생긴다. 그러나 파산 30일 후에 주택을 구입한 사람도 있다. 숏세일 차압 파산자도 개인 재정 상태와 신용회복 상태 그리고 은행에 따라서 다르다. 어떤 은행은 정상적인 융자를 제공하지만 안하는 곳도 있기에 은행 선택을 잘해야 한다. ▷융자 지불책임과 법원 차압: 법원 차압으로 은행 손실청구 대상은 재융자 2차 비주택 은행 융자 법원 판매 명령 후 3개월 내에만 해당된다. 그리고 차압 후 약속어음으로도 청구할 수 있다. 단 거주 주택 구입 시 받은 융자는 경비와 다른 저당이 완전 소멸된다. 차압당한 후 융자 책임이 잔존한다면 파산으로 처리하는 것이 숏세일보다 훨씬 경제적이고 미래에도 좋다. 한국은 파산이 인생끝장으로 생각하지만 미국에서는 새로운 출발이다. ▷문의:(951)684 -3000

2009-12-23

[김희영의 부동산 맥 짚기] 차압에 대한 잘못된 상식 (5)

▷월부금 지불 중단해야 융자 조정ㆍ숏세일 허락 변호사가 "융자 조정 융자 소송하면 월부금 지불 안해도 되고 신용기록도 안 나빠진다"고 했지만 차압당했다. 부동산업자도 숏세일 진행 동안 월부금을 지불할 필요 없다. 신용도 안나빠지고 성공률이 높다는 엉터리 선전하는 사람들이 있다. 자기 먹고 살겠다고 남의 재산 가로채기 위한 사기성 허위 선전은 중단돼야 한다. 법은 월부금 지불 중단을 조언하거나 일이 잘 안되는 돼도 잘된다면서 거짓말 허위선전도 못하게 한다. 그리고 숏세일 허락은 아직까지 10 % 정도밖에 안 된다는 현실을 알아야 한다. 피해자는 이런 사람한테 피해 보상청구 할 수 있다. ▷융자 소송이 만사 해결 변호사한테 융자 소송을 의뢰했지만 돈만 떼이고 차압이 들어왔다는 항의성 전화가 변호사 협회에 매일같이 수십 건씩 몰려온다고 한다. 융자 소송은 은행이 분명한 법률 위반 공소시효가 유효했을 때만 가능하다. 패소 당했을 때는 승소한 은행에 배상금을 지불해야 하는 부담도 고려해야 된다. 특히 최근 법원판결 경향은 은행보호이지 채무자 보호가 아니다. ▷2차 은행한테 나몰라라 2차 은행이 숏세일을 허락하되 먼저 체납금 일부를 몇천불 지불하고 숏세일 후에도 매월 월부금으로 지불하고 대체 담보물 잔금에 대한 개인적 보장을 요구하기도 한다. 개인적 보장에 서명하면 파산을 해도 2차 은행에 돈을 지불할 의무가 있다. 숏세일을 수락받기 위해서 무조건 서명해 준 후 '나몰라라'하면 어떻게 할 것이냐는 사람이 있다. 융자 받을 때 주택저당 설정 담보계약과 부채 지불 약속 어음 (note)이 설정돼 있다. 집이 차압된 후 이것을 가지고 은행계좌 월급 다른 재산 심지어는 훗날 다른 어떤 부동산을 구입해도 저당을 설정할 수 있다. 현명한 대처 방안은 2차 융자를 어떤 방법으로든 정리해야 된다. "나몰라라"로 해결될 일이 아니다. 2차 은행과 흥정이 어려우면 '숏세일' 보다는 파산으로 부채 정리하는 것이 유리하다. ▷경매일까지 체납금 지불? 서씨 아파트 가치는 100만 달러 융자는 30만 달러인데 채권자에게 체납금을 지불하려고 해도 채권자가 이리저리 기피했다. 경매 장소에서 돈을 지불하면 된다는 생각에 찾아갔지만 경매를 연기한다고 말한 후 슬쩍 경매 등록을 해버렸다. 채권자는 돈보다도 부동산을 가로채기 위한 술책을 부렸다. 또 엉터리 변호사가 조언하기를 경매일까지만 돈을 지불하면 된다기에 이것을 믿었다가 아파트가 날아갔다. 이런 경우에는 차압 절차법 위반 소송을 해서 소유권 반환 손해 배상 청구 등을 할 수 있다. 그러나 소송을 통해야 하기 때문에 변호사 비용과 여러 비용이 지출된다. 그리고 법원 결정을 기다려야 하는 문제가 있다. 법은 경매 5일 전까지 채권자가 돈을 안 받아도 된다. ▷문의: (951)684-3000

2009-12-10

[김희영의 부동산 맥 짚기] 차압에 대한 잘못된 상식(2)

융자조정 숏세일 신청 중에 차압 못한다 ? 융자조정 신청 서류를 은행에 제출 한 후 소식 기다리는데 차압 통고를 받았다. 은행 "숏세일"하라고 해두고는 차압 등록을 했다. 은행이 거짓말 할 수 있느냐 ? 은행이 채무자에게 선택권을 준 것이지 상호간에 구속력이 없다. 은행의 답을 기다리는 사이에 차압을 진행하는 것이 법률적으로 '부정직한 사항'이 않이다. 은행이 "숏세일" 융자조정 시에 채무자에게 편지를 보낸다. 편지 내용은 "우리가 무엇이라고 대화를 했든지 간에 이것은 상호간에 구속력을 갖지 않는다. 이것은 최종 합의가 안이다. 최종 합의가 되었을 때는 계약서로 작성한다. 그러므로 은행은 계약의 권리를 유지한다"고 되어 있다. 사기 방지법에는 은행과 먼저 구두로 흥정을 하지만 흥정 후에는 융자 액수가 10만 달러 이상인 때는 서면 계약이 되어야 한다. 시티 은행이 융자를 제공한 후 담보계약 위반이 되자 건축 융자 지급 중단과 차압을 시도했다. 법원은 2002년에 은행은 채무자와 계약상 의무가 결정되어 있고 담보계약을 위반한 채무자에게는 "정직해야 할 의무"가 없다고 판결했다. 그레이트 웨스턴은행에서 2백만 달러 융자 받은 후 불경기로 가격이 50 % 하락했다. 채무자는 월부금 1만5000달러 대신에 6000달러만 받고 원금 80만 달러 탕감을 요청했다. 은행은 체납금 받을 목적으로 23만5000달러를 먼저 지불하면 흥정하겠다. 은행은 돈을 받은 후 계약서를 보냈지만 은행이 흥정을 않했다. 채무자는 계약위반 사기로 소송했다. 법원은 은행이 사기를 했지만 원고는 돈 지불할 의무가 있는 사람이므로 손실 본 것은 감정비와 변호사 비용이므로 은행은 이 돈만 지불하라고 판결했다. 1997 년에 집을 구입하면서 GE Capital 은행에서 55만2700 달러 융자를 받은 후 2002 년에 차압이 등록되었다. 은행은 체납금 중 1만3000 달러만 먼저 지불해 주면 융자조정 계약서를 보내겠다고 했다. 은행 계약서에는 실제 흥정했든 내용과 차이가 있기에 채무자가 수정해서 은행에 보냈지만 은행은 서명을 않했다. 그 후 은행이 다시 차압을 하자 계약위반 사기로 소송했다. 법원은 2008년에 사기 방지법에 의해서 부동산 구입은 서면 계약이 되어야 하고 융자 계약도 여기에 속한다. 융자 조정 변경도 서면이라야 된다. 차압 연기도 여기에 해당된다. "숏세일" 융자 조정에서 은행 서명이 없으면 무효다. 허위과대 광고 피해자 보상: 변호사가 융자소송 접수하면 월부금 지불 안 해도 된다고 했는데 차압 통고받았다는 사람이 있다. 융자 조정 "숏세일"과 관련해서 허위과대 광고로 피해당하는 사람이 많다. 피해자는 사기꾼 변호사 부동산업자 개인한테 피해 청구를 할 수 있고 또 변호사협회의 "의뢰인 보호기금 (Client Security Fund : (213) 765-1140))에 신청하면 피해자에게 5만달러까지 보상한다. 부동산 업자로부터 피해당한 사람은 부동산국 (213:620-2072/916:227-0931) 기금에서 1 건에 5만달러 한 부동산 업자 전체 건수는 25만달러까지 보상된다. 변호사 윤리규정에는 허위광대 광고 일이 잘 안되는데도 잘된다 접수 안 시키고도 잘 진행되니 걱정 말라는 거짓말 편지를 보내도 답도 없는 변호사는 징계 대상이다. 부동산업자도 이런 윤리 규정이 있다. ▷문의:(951) 684 - 3000

2009-11-25

[김희영의 부동산 맥 짚기] 차압에 대한 잘못된 상식(1)

잘못 알고 있는 차압상식으로 부동산을 날리는 한인이 있다. 은행 편지 봉투만 보아도 잠이 안 온다. 차압 통고를 받고도 일반 광고로 착각한 한인도 있다. 숏세일 융자 조정 기다리는 사이에 어떤 부동산 업자가 찾아와서는 이 집이 은행집이라기에 "이게 무슨 소리냐!"면서 화들짝 놀랬다는 사람도 있다. 융자 조정 자격도 안 되는 사람이 막연히 기다리는 사람이 있지만 은행의 결정 기준을 알면 자신을 알 수 있다. 실제 수입과 모든 지출 비율이 최대 40 % 이상이면 특별한 예외를 제외하고는 거의 불가능하다. 은행도 몸조심하지 않으면 문을 닫아야 된다. 막연한 희망을 꿈꾸며 기다리지 말고 다른 대책을 세워야 된다. ▷체납금 최종 수락 기간: 차압 등록 후 차압을 막을 수 있는 시간은 3 개월 15 일이다. 은행이 경매일로부터 5 일전까지는 체납금을 안 받아도 된다. 체납금을 경매일까지만 지불하면 된다고 착각한 사람도 있다. 경매 응찰자가 나타났을 때는 오히려 체납금 보다 많은 현찰을 지불해야 되고 자기한테 낙찰된다는 보장이 없다. ▷주택 구입 시 받은 1 차 2 차 융자가 차압으로 소멸 ?: 주택구입 때에 A 은행으로부터 80 % 융자 같은 A 은행에서 20 % 융자받았다. A 은행이 차압함으로 2 차 융자 20 % 도 "구입 시 받은 융자" 이므로 지불 안 해도 된다는 사람이 있다. 하지만 이 융자는 "라인오브 크레딧" 사용이므로 차압 후에도 돈을 갚아야 한다. 등록 순위도 80 % 융자가 먼저 등록되고 20 % 는 후에 등록되었다. 차압당한 사람 입장은 20 % 융자에 대해서도 주택 구입에만 사용되었으므로 "구입 시 융자"이므로 차압과 함께 2 차 융자 지불 의무가 없다고 주장 할 수는 있지만 계약상에는 지불 의무가 있다. 하지만 이 문제는 아직도 어떤 판례가 없기 때문에 새 판례를 기다려야 될 것 같다. 현재 가주 부동산 협회에는 이런 질문이 빗발치고 있단다. ▷차압만 되면 2 차 융자 해결?: 주택에 1 차 2 차 융자가 있지만 차압만 당하면 2 차 융자 돈을 갚지 않아도 되는 것으로 생각하는 것은 잘못이다. 1 차 은행이 차압을 했다면 2 차는 담보물인 집이 날아갔으니까 낙동강 오리알이 됨으로 돈 한 푼 못 받는다고 생각하는 사람이 있다. 그러니 "융자 조정도 해 주어야 되고 숏세일도 허락해야만 된다"고 주장하는 엉터리 사람들이 있다. 1 차는 담보물을 챙겨 갔지만 2 차는 융자는 약속어음에 의해서 채무자의 봉급 또는 미래 재산에 대해서 저당 설정을 할 수 있다. 심지어 빚 징수 회사 (콜렉션)를 통해서도 빚진 돈 징수 할 수 있고 재산 봉급 구좌에도 저당 설정할 수 있다. ▷5만 달러 이하 2 차는 청구 안 한다?: 은행 변호사 비용이 많이 지출되므로 5 만달러 이하는 청구 안한다는 사람이 있지만 천만에 말씀. 2005 년에 BOA 은행은 2 차 융자 1만5000 달러 잔금 청구 소송을 했다. 판결을 받으면 잔금 이외에도 은행 변호사 비용과 다른 경비까지 지불해야함으로 결국 은행에 지불할 돈의 몇 배를 더 지불해야 한다. ▷숏세일만 되면 2 차 융자 해결?: 상가에 1 차 융자 2 차 SBA 융자 그리고 3 차 와 4 차에 "라인 오브 크레딧" 이 있다. 현재 시가는 1 차 융자 지불도 할 수 없는 액수이다. 이런 경우에 "숏세일" 허락은 어렵다. 특히 SBA 융자는 개인적 배상 보장이 되어있다. 개인적 보장은 파산을 해도 지불해야 하는 것이 개인적 보장이다. ▷문의:(951)684 - 3000

2009-11-10

[김희영의 부동산 맥 짚기] 차압 막기 (7)

▷차압 통고 의무 : 차압을 등록한 후 10일 이내에 1종 우편과 등기 우편으로 각 채무자한테 보내야 한다. 채무자의 등록 주소가 채무자의 마지막 주소와 다른 때는 마지막 주소로 보내야 한다. 차압 경매(notice of sale) 20일 전에 경매 장소 시간이 포함된 내용의 경매 통고서를 각 채무자에게 등기로 보내야 한다. 차압을 등록한 후 30일 이내에 채무자 또는 상속자 대리인 통고를 받아야 할 사람에게 등기 우편으로 등록된 사본을 보내야 한다. 등록 한 후 부동산 장소에 경매 공고 부착 우편 통고를 해야 하고 주중 10일 이후부터 1주일에 1회씩 부동산이 소재한 일반 지방 신문에 연속 4주간 공고를 해야 한다. 공고 대신에. 등록 후 10 일 이내에 사람이 직접 채무자에게 손으로 전달 부동산에 차압 등록된 것을 부착하고 채무자의 마지막에 알고 있는 주소로 편지를 보낸 것으로 대체 할 수 있다. ▷차압 경매 직전에 파산 신청 : 차압 경매 1시간 전에 파산 신청했지만 은행은 경매를 했고 새 구입자는 소유권 등록했다. 차압당한 소유주는 은행과 차압 경매 담당회사 구입자 상대로 파산법 위반과 판매 취소 소송을 했다. 새 구입자는 파산에서 제외해 줄 것과 파산을 악용했다고 주장했다. 파산 항소법원은 차압당한 사람에게 승소 판결을 했다. 소유주는 은행 상대로 소송을 해서 승소했다. 차압 경매 전날 파산 신청을 했는데 은행이 차압을 진행한 것은 파산법 위반이며 차압 경매에서 구입된 것도 취소된다. 차압 부동산 구입은 이런 위험성이 있다는 것을 알고 있어야 한다. 파산 신청으로 집을 계속 유지할려면 채무연장 파산 13을 신청해야 하고 어느 정도 수입이 있어야 된다. 차압 진행 중에 파산 신청을 할려면 경매 일자 등록 이전에 신청하는 것이 좋다. 파산 신청 서류 준비 시간도 필요하기 때문에 마즈막 순간까지 기다리면 안 된다. 파산 신청 할려면 차압 등록 이전에 파산 신청하는 것이 가장 좋다. 차압이 등록 된 후에 챕터7을 신청하면 법원 결정 후에 차압을 계속 진행 할 수 있기 때문이다. ▷융자 경비와 통고 의무(TILA) 위반 : 채무자가 융자 내용 통고의무(TILA) 위반으로 융자 취소를 할려면 60 일 이내에 융자 완납할 수 있는 증명을 해야 된다. ▷세대주 재산 보호 신청(Homestead) : 차압 또는 채권자 소송으로 쪼들리는 사람은 먼저 세대주 재산 보호 신청부터 해 두면 한 푼이라도 더 건질 수 있다. 캘리포니아 주는 독신 5만 달러 부부 7만5000달러 그리고 65 세 이상 또는 육체적 정신적 장애인 또는 55세 이상으로서 저소득층은 15만달러까지 보호 받는다. 내년 1 월 1 일 부터는 각 항목바다 2만5000달러씩 상향된다. 주택 소유주가 세대주 보호를 등록 했을 때는 채권자나 부채 판결 저당 SBA 융자 건축 관련 저당 때로는 2차 담보권보다 우선이 될 수 있고 주택 판매 후 6 개월까지 보호받는다. ㅍ ▷IRS 통고 의무 : 차압을 진행하는 채권자가 만약에 IRS에 통고를 하지 않았으면 차압은 취소되며 차압에 의한 구입 증서(trustee's deed)도 취소된다. ▷문의: (951)684-3000

2009-10-28

[김희영의 부동산 맥 짚기] 차압 막기(6)

차압이 등록된 후부터는 은행에서 보내온 모든 편지와 봉투를 잘 보관해야 된다. 은행이 차압 절차법을 위반한 것을 발견하면 차압을 막을 수 있다. 많은 은행이 차압 절차법을 위반한다. 차압당하는 대부분 사람들은 같은 내용의 편지를 몇 개씩 보내오기 때문에 쓰레기통에 버렸다는 사람도 있다. 아파트를 차압당한 한인이 있다. 차압 통고 서류 한 장만 있고 나머지는 전부 쓰레기통에 버렸다는 것이다. 융자를 제공한 판매자가 차압을 시작했지만 차압 경매를 연기 한다고 해 두고는 돌아서서 경매 등록을 함으로 피해본 한인도 있다. 마지막 주소에 통고 : 채무자가 이사를 한 후에 새 주소를 가르쳐 주었는데도 과거 주소로 차압 통고를 함으로 채무자는 아무런 통지서를 받지 못한 채 고스란히 차압당한 경우가 있다. 새 주소를 가르쳐 주었을 때는 새 주소를 조사해서 통고 할 의무가 있다. A 은행이 B 은행으로 융자 판매 통고 : 은행끼리 융자를 사고팔고 한다. 주택 융자인 경우에는 이전 효력이 발생한 일자로부터 15 일 (최근 30일 변경) 이내에 융자를 판매한 A 은행과 구입한 B 은행은 채무자에게 이 사실을 서면으로 각각 통고해야 된다. 그러나 상가 융자에 대한 법조문은 아직 못 보았다. 차압 사전 통고 의무 : 주택은 차압등록 30 일 이전에 차압의사를 서면 통고해야 된다. 차압 사유와 금액도 표기해야 된다. 상법에서도 사전통고 의무가 있다. 재향 군인 융자 (VA) 은행은 차압을 하기 30 일전에 채무자에게 차압할 의사를 통고해야 한다. 연방 융자 협회(FNMA)와 주택 융자 제공처(FHLMC)는 모든 융자 잔액 금을 요구하기 30 일전 혹은 법적인 담보 계약위반을 등록하기 30 일전에 돈이 체납되었고 차압 사유와 금액도 표기 한 통고를 해야 한다. 상법에서도 분활금이 연체 되었더라도 사전에 통고를 주지 않고서는 차압을 하지 못한다. 새 차압법 융자조정 협의 의무 : 대출자의 재정 상태를 파악해서 차압을 방어할 수 있는 기회를 부여해야 된다. 2003년 1월 1일 ~ 2007 년 12 월 31 일 사이 융자받은 사람한테 차압등록 30 일 이전에 "융자 조정" 협의 의무가 있다. 2013 년 1 월 1 일까지 유효하다. 그리고 대출자가 다시 상담을 요구했을 때는 14 일 이내에 면담 날짜를 잡아야 한다. 2008 년 9 월 6 일부터 시행 (SB 1137) 새 차압법 180 일 차압 유예기간 : 차압 90일 추가 동결 법은 2009 년 2 월 20 일 주지사 서명 효력은 2009년 6월 4일 또는 5일부터 시행. 즉 체납 등록 전 약 180 일 유예기간을 주어야 된다. 융자 받은 기간이 2003년 1월 1 일 ~ 2008년 1월 1일 사이만 해당되고 예외사항들이 많기에 실효는 의문이다. 2011년 1월 1일 까지 유효하다. (ABx27(Lieu)) 차압 등록 : 일반 융자는 60 일 체납 후에 연방 주택국 규정은 90일 체납이 된 후에 차압을 등록할 수 있다. 상가 융자는 몇일 이상 체납되었을 때에 차압 등록할 수 있다는 법이 없다. 주택에 기준해야 된다고 주장 할 수 있다. ▷문의:(951)684 -3000

2009-10-14

[김희영의 부동산 맥 짚기] 차압막기 (5)

35. 잘못된 조언 : 담보물에 일체 손실이 발생 하지 않는다고 말하고는 은행이 차압을 하면 안 된다. 은행이 융자 신청서 엉터리로 꾸미라는 조언도 한다. 36. 강압 행위 : 돈을 징수하기 위해서 정신적 고통을 주는 압력행사도 안 된다. 체납금 빨리 갚어라 손실 본 액수에 대해서 소송을 하겠다면서 협박을 해 오기도 하고 욕설까지 하는 은행도 있다. 은행의 강압 행위에 의한 권리 포기나 파산 신청 신용 손실 이익에 대한 손실을 보게 해서도 안 된다. 은행에 예치 해 둔 채무자 돈을 인출해 잔금 지불을 강요해도 안 된다. 융자가 강압 실수 사기 합당치 않은 방법으로 이루어 진것. 은행이 채무자에게 어떤 영향권을 행사하기 위해 은행이 원하는 되로 하지 않으면 차압을 하겠다고 강압적인 말을 해도 안 된다. 37. 대리인 의무 위반: 은행이 재정적 고문역할 대리인(agent) 직접 혹은 관습적인 소유권 행사 다른 이윤을 채무자로 부터 특별히 취득하는 관계 등의 경우에 대리인의 의무가 성립된다. 은행과 채무자 간에 상호간의 믿음과 확신 관계가 있을 때는 은행은 채무자에 대한 대리인의 의무가 성립된다. 채무자에게 잘못 설명하거나 중요한 정보를 숨기는 행위는 채권자에게 대리인의 책임이 있다. 은행은 융자가 안 될 줄 알면서 사업체 구입을 권유하는 때가 있다. 그 후 은행 직원이 채무자에게 말하기를 다른 회사와 합병을 하면 융자를 주겠다고 했다. 합병을 한 후에도 융자를 제공하지 않았다. 은행 직원의 잘못이 안이라 은행의 근본 방침이었다. 은행에 배상 책임이 있다. 38. 사업체 운영 간여 : 은행이 고객 사업체를 이렇게 운영해라 저렇게 하라며 간섭했을 때는 사업체가 잘못 되면 은행에 책임이 있다. 은행이 상품 판매나 인사 문제 개입을 하면 안 된다. 물품 공급에 대한 결정을 해서도 안 된다. 은행이 사업체 동업자같이 행동을 하면 안 된다. 39. 월권행위 : 은행이 일반적인 융자 활동 이상의 월권행위도 안 된다. 40. 잔금 완불 요구 : 담보 계약서에는 특정일까지 월부금을 지불하게 되어있다. 하지만 체납된 금액만 지불하면 되는데도 잔금 완불을 부당하게 요구하면 안 된다. 41. 새 조건 추가 : 융자 계약에 새로운 조건이 추가되면 안 된다. 처음 조건과 다른 조건으로 임의 변경하거나 추가 담보물 요구 같은 것은 안 된다. 42. 체납금 액수 차이 : 은행에서 보내온 기록과 수치가 정확하다고 생각하면 잘못이다. 간혹 실제 잔금 과태금 체납금 이자를 부풀려서 보내온 청구서가 있다. 이때는 차압도 막고 은행이 배상금을 지불하게 된다. 보험금과 재산세를 지불했는데도 지불하지 않았다면서 차압통고를 받은 한인 주씨가 있었다. 이 문제 해결하는데 약 4 개월의 시간이 소요되었다. '소스 원' 은행도 같은 사건으로 차압을 했고 결국 92만 달러 배상을 한 사건이 있다. EMC 은행은 2008 년 5 월 30 일 실제 지불 할 융자 잔금 액수보다도 부풀렸고 터무니없는 융자 비용 청구 체납 과태료 부동산 검사비 융자 조정비 체납금 징수 시에 공갈 협박으로 2800만 달러 배상 합의를 했다. ▷문의:(951) 684 - 3000

2009-09-30

[김희영의 부동산 맥 짚기] 차압막기 (4)

26. 거짖 설명 후 서명요구 : 형식적인 서류라고 말하고서 서명을 받아 내어도 안 된다. 서류상에만 이런 조건이지만 실제는 적용 안 시킨다는 설명으로 서명을 받아 내면 안 된다. 계약과 실제가 같아야 된다. 부동산 업자가 차압을 막기 위한 파산 신청 서류라는 설명 때문에 서명을 했지만 실상은 부동산 판매 계약이었다. 훗날 부동산 업자는 소유주 상대로 퇴거와 차압을 시작했다. 법원은 차압에 직면한 본인이 서명을 했더라도 실제와 다른 설명을 듣고서 서명했을 때는 본인 서명이지만 위조 서명이다. 은행이 서명 받기 위해 감언이설로 거짖말하면 안 된다. 27. 불공평한 계약 : 계약서 자체가 너무나 불공평하면 안 된다. 차압 법은 채무자의 권리를 보호하는 것이지만 차압에 관련된 사람들의 균형을 공평하게 참작해야 한다. 어떤 계약은 채무자가 파산 신청을 하면 안 된다는 계약 파산을 하면 저당 순위를 하향조정 시킨다는 것도 불공평한 것이다. 28. 부당한 이익 취득 : 부동산 시장 가격에서 융자 액수를 제하고 많은 순수 재산 (에쿼티) 가치가 있는데도 채무자에게 흥정할 시간과 돈 지불 할 기회를 주지 않고서 차압한 것은 부당한 이익이다. 공정한 흥정을 하지 않은 것도 문제다. 채무자의 경제적 어려움을 이용해서 부당하고 불공정한 이익을 보는 채권자는 위법이다. 29. 채무자에게 부당한 취겁 관리: 차압 경매 시에 은행이 결탁하여 부당한 행위를 하는 것은 위법이다. 서울 신탁 은행이 차압한 매물 경매 시에 은행과 결탁해서 이런 문제가 있었다. 특히 차압에 직면한 소유주에게 강압적인 행동 차압 매물을 사기적으로 헐한 가격에 구입하기 위한 문제가 많다. 30. 과다한 경비와 수수료 : 합당하지 못한 수수료나 이자 비용 청구를 해도 안 된다. 융자 수수료를 엉터리로 청구하는 사례가 많은데 이것은 불법이다. 심지어 판매자가 지불해야 할 것을 구입자에게 청구하는 것도 있다. 부도 수표 비용 청구는 행정상 비용만 징수해야하는데도 과다한 비용 청구를 한다. 31. 건물 결함 : 은행이 단순한 융자 제공자가 안이고 건축공사에도 가담했거나 개발 과정을 지켜 보았을 때 공사 진행에 대한 책임이 있다. 건축 융자에 은행이 직.간접으로 간여 하게 되는데 이때는 은행도 건물 결함에 대한 보증을 해야 한다. 은행 스스로 건물에 대한 검사를 했거나 은행이 건물 검사비용으로서 수수료를 받은 경우에도 건물 결함에 대한 책임이 있다. 32. 은행이 앙갚음 : 채무자가 소송을 했다고 은행이 앙갚음을 위해 돈을 지불 하지 않거나 구좌동결 구좌 취소 타인에게 지불한 수표 지불을 거절하면 안 된다. 33. 경제적 손실 유인 : 부당한 방법으로 경제적 손실을 강요해도 안 된다. 담보물에 일체 손실이 발생 하지 않는다고 말하고는 은행이 차압을 하면 안 된다. 34. 불법 행위 조장 : 주택을 담보로 한 소비자 융자 (covered loan) 받은 사람한테 월부금 지불 중단을 권장하는 행위는 불법이다. 융자 서류를 가짜로 작성하라고 지시하거나 거짖 서류 첨부 조장해도 안된다. 은행이 이런 요구도 빈번히 한다. ▷문의:(951) 684 - 3000

2009-09-16

[김희영의 부동산 맥 짚기] 차압막기 (3)

18. 추가 담보 요구 : 은행이 융자 잔금 완불을 요구하거나 추가 담보물 요구할 때는 은행이 진실로 담보물에 손상이 갔을 때만 할 수 있다. 그리고 채무자가 판단했을 때 은행이 손실이 갔다고 믿었을 때 할 수 있다. 추가 담보를 함으로서 은행이 차압을 하지 않는다고 말해 두고는 차압 한 은행이 있다. 이것은 사기다. 19. 재산 관리 법정 대리인 : 법정 대리인이 자기 임의되로 재산을 처분하거나 주인행세를 하는 월권행위를 해서는 안 된다. 법원 관리인을 선정하는 목적은 법원에 의한 저당 설정자 채권자들을 위하여 양자를 공평하게 하기 위한 부동산 관리 목적이다. 20. 고객 구좌에서 무허가 인출 : 은행이 고객의 허가 없이 고객 구좌에서 월부금을 인출하면 안 된다. "시큐리티 퍼시픽" 은행에서 상업 융자금이 체납되고 고객의 허가도 없이 임의로 인출한 사건이 있었다. 고객은 융자금 전체 액수의 3 배를 보상 받았다. 인출 할 때는 계약이나 상호간에 합의가 되어야 된다. 21. 채무자 권리 포기 : 채무자가 법적으로 보호 받을 권리를 포기하게 해도 안 된다. 채무자가 복권할 수 있는 권리 소송 청구 할 권리 같은 것을 포기시키는 계약을 하는 경우가 있지만 이것은 불법이고 무효다. 차압 경매 5 일전 까지만 체납금을 지불하면 되는데도 체납금 지불 할 권리를 포기하게 한 은행도 있다. 22. 융자 약속 조건 이행 : 융자를 받을 때 조건이 만족하게 성립되지 않으면 차압에서 제외된다. 융자 신청 액수는 3백만달러 인데 2백50만 달러만 지불하고 나머지 50 만달러는 은행이 지불 보증을 위한 보관 명목으로 융자를 제공 안한 한인 은행이 있다. 융자의 일부만 융자 받았기 때문에 정상적인 사업을 할 수 없는 문제가 발생한다. 이 때문에 차압을 당하는 경우에는 은행에 책임이 있다. 23. 은행 정책 변경 : 농업 융자를 제공한 후에 '웰스파고' 은행 정책 변경으로 융자 잔금을 일시에 지불하라는 사건이 있었다. 잔금 지불 만기일이 지나자 바로 차압을 한 것은 은행 정책이 잘못된 것이다. 24. 융자 심사 : 융자 신청서를 제출하면 융자를 지급하겠다고 약속을 해 두고는 융자 심사도 안하고는 융자가 안 된다고 거절함으로 피해 본 사건이 있다. 융자가 지급 될것을 기대하고서 이사를 한다든가 사업을 확장함으로 다를 자금을 미리 사용함으로 사업 경영에 피해를 보게 되었을 때는 은행에 손해 배상 청구를 할 수 있다. 25. 꺽기 : 융자를 줄 것이니까 은행의 다른 상품을 끼워 팔기 위해서 반강제로 강요하는 행위를 꺽기라고 말한다. 융자를 줄 것이니까 자기 은행의 장기 적금을 한 개 가입 해 달라 은행 구좌를 개설 해 달라 채권 사 달라는 등의 요구하는 은행이 있다. 한인 장씨는 한인 은행으로부터 융자를 받으면서 장기적금 요구를 거절 할 수 없었다. 어려운 형편에 적금을 가입한 몇 년 후에 만기가 되어 인출 할려고 하니까 거절당했다. 이유인즉 융자 담보에 적금까지 끼어 있다는 것이었다. 이 때서야 융자 계약서에 적금이 기재되어 있다는 사실을 처음 알았다. 이런 내용은 사전에 설명도 없었다. 심지어는 적금 만기가 된 후에는 이자도 지급하지 않았다. 이런 행위는 완전히 사기다. ▷문의:(951)684 - 3000

2009-09-02

[김희영의 부동산 맥 짚기] 차압 막기 (2)

10. 짧은 시간에 융자 완납 요구 : 충분한 시간적 여유를 주지 않고서 다른 곳에 가서 융자 받도록 요구해도 안 된다. 담보 위반으로 또는 체납이 되었다고 해서 갑자기 다른 곳에서 융자를 받아서 자기 은행 융자를 몇일 안에 완납하지 않으면 차압한다는 요구는 잘못된 것이다. 11. 월부금 과다 지불 액수 : 정규적인 분활금 지불 액수보다도 초과 지불되었을 때는 과다 차액 분은 원금에서 공제가 되어야 하지 미래에 지불될 월부금에서 공제 시킬 수 없다. 이것 안 지키는 은행도 많다. 12. 계약 위반 : 은행이 서면이나 구두 계약 위반한 것을 찾는다. 융자 서류에 서명한 내용이 구두로 동의한 것과 다른 내용인 때도 차압은 못한다. 담보 계약서에 서명을 하는 것은 단순한 행정 절차에 불과하다고 한 후 서명을 받아내면 안 된다. 법적으로 허락한 경우를 벗어난 요구를 해도 안 된다. 이자율 융자 경비가 얼마라고 해 두고는 그 내용과 다른 융자를 제공한 것 융자 기간을 30 년 고정 준다고 해 두고는 융자 받고 보니 5 년 고정 같은 것도 계약위반이다. 서류상에는 융자 만기를 2 년으로 하되 구두로는 부동산 판매 될 때 까지 이자만 계속 지불하라고 한 후 갑자기 서면 계약을 집행해도 안 된다. 13. 선전 내용과 차이 : 은행이 선전하는 광고 내용과 융자 계약에 차이가 있으면 안 된다. 신용이 나빠도 융자제공 ! 신용 점수가 얼마 이상이면 많은 이자로 준다고 해두고는 훗날 높은 이자와 경비를 요구. 14. 거짓 설명 : 은행이 잘못된 설명이나 거짓말하면 안 된다. 은행이 부동산 판매 시에 부동산 업자에게 거짓 설명을 시켜도 안 된다. 은행이 융자만 제공하는 선을 넘어서 개발같은 다른 사업 목적을 수행하고 있을 때도 거짓 설명을 하면 안 된다. 신용 기록도 좋고 수입도 충분 한 되도 비우량 주택 융자 (subprime)를 받았다면 법률 위반이다. 정상적인 융자를 받을 수 있는 사람한테 위험부담이 높은 변동 이자나 나쁜 융자를 제공했다면 융자 브로커나 은행은 그 위험성을 설명해 주어야 된다. 고정 5 년에 25 년 변동인데도 고정이라고 말했다면 거짓 설명이고 사기다. 융자 비용 이자율 장기간의 비용 이자만 지불 했을 때의 문제를 잘못 설명해도 안 된다. 융자 브로커가 위법을 했더라도 은행한테 책임이 전가될 수 있다. 대리인이기 때문이다. 15. 차압권리 없는 은행이 차압 : 차압을 할려면 담보권 어음 징수(note)권리 권리 이양이 되어야 한다. 아무런 권리도 없고 단순히 돈 징수만하는 은행이 한인 황씨를 차압하자 파산 신청을 했다. 파산법원은 차압할 권리가 없는 은행이라면서 차압을 중단시켰다. 16. 월부금 중단 권유 : 주택을 담보로 한 소비자 융자 (covered loan) 받은 사람한테 월부금 지불 중단을 권장하는 행위는 불법이다. 17. 부동산 문제점 : 부동산 문제점을 찿아서 은행 판매자 상대로 차압을 막는 방법도 있다. 부동산 판매자 부동산 업자도 매매 시에 여러 법률을 준수해야 한다. 은행이 건축 융자를 제공하면서 직.간접 감독이 있을 수 있다. ▷문의:(951) 684 - 3000

2009-08-19

[김희영의 부동산 맥 짚기] 차압에 대해서

1. 세대주 재산 보호 신청 (Homestead) : 차압 또는 채권자 소송으로 쪼들리는 사람은 먼저 세대주 재산 보호 신청부터 해 두면 한 푼이라도 더 건질 수 있다. 캘리포니아 주는 독신 5만 달러 부부 7만5천 달러 그리고 65 세 이상 또는 육체적 정신적 장애인 또는 55 세 이상으로서 저 소득층은 15만 달러까지 보호 받는다. 2. 파산 : 차압 경매일자 보다도 앞당겨서 파산 신청을 함으로 차압을 막고 시간을 벌어서 숨고르기도 하고 당분간 이사를 안 가도 된다. 차압이 진행되자 파산 신청을 했는데 워싱턴 뮤추얼 은행은 파산 통고를 못 받았다면서 차압을 진행했다. 소유주는 은행 상대로 승소했다. 이 처름 파산 중에 은행이 파산법 위반하는 경우가 많으며 파산 위법 보상 청구도 할 수 있고 시간 벌이가 가능하다. 한인들이 은퇴연금 생명보험 적립금 등의 재산으로 부채 지불을 한 후에서야 파산신청을 함으로 보호 받을 재산을 날리는 안타까운 사람도 있다. 3. 체납 중 일부 월부금 지불 : 월부금이 몇 개월 체납되었지만 1 개월 분 또는 얼마의 돈을 은행에 지불하는 경우가 있다. 은행에서 이 돈 일부라도 받으면 체납금 전액 또는 융자 잔금 전액을 지불하라고 요구하지 못하고 은행 차압은 무효가 된다. 4. 융자를 다른 은행에 판매 : 은행끼리 융자를 사고팔고 한다. 주택 융자인 경우에는 이전 효력이 발생한 일자로부터 30일 이내에 채무자에게 통고해야 한다. (TILA) 5. 차압 등록 이전에 차압 통고 의무 위반 : 주택은 차압등록 30 일 이전에 차압의사를 서면 통고해야 된다. 차압 사유와 금액도 표기해야 된다. 상법에서도 사전통고 의무가 있다. First California 은행이 융자 제공한 후 EMC 은행에 판매했다. 법에서는 이런 사실을 대출자에게 통고하게 되어 있는데도 통고를 하지 않았고 차압을 하면서도 차압 등록 통고를 하지 않은 것은 위법이며 채무자의 마지막 주소를 조사해서 차압 통고를 해야 하는 의무가 있는데도 이를 위반함으로 은행은 거액의 보상금을 지불했다. 6. 마지막 주소에 통고 : 채무자가 이사를 한 후에 새 주소를 가리켜 주었는데도 과거 주소로 차압 통고를 함으로 채무자는 아무런 통고도 받지 못한 체 고스란히 차압당한 경우가 있다. 새 주소를 가르쳐 주었을 때는 은행은 새 주소를 조사해서 통고 할 의무가 있다. 7. 재산세 체납 : 재산세 체납으로 "에스크로 임파운드"를 적용할 권리가 없다. 채무자가 2 회의 재산세를 제 때에 납부하지 않았을 때만 적용 할 수 있다. 8. 차압 시작인 체납 통고 (Notice of default) : 일반 융자는 60 일 체납 후에 연방 주택국 규정은 90 일 체납이 된 후에 차압을 등록할 수 있다. 상가 융자는 몇 일 이상 체납되었을 때에 차압 등록할 수 있다는 법이 없다. 체납통고가 유효할려면 담보에 대한 지불액수 정확히 기재되어야 한다. 9. 잔금 완불 요구 : 체납 되었다고 해서 잔금 완불을 요구하는 것은 채무자에게는 중대하고 가혹한 행위이다. 은행이 상업적 이익을 위해 담보 계약 위반 약점을 이용해서 공격 할 수 없다. ▷문의:(951) 684 - 3000

2009-08-05

[김희영의 부동산 맥 짚기] 왜 차압당하는가

미국의 화두는 "차압"을 어떻게 막느냐 ! 금년 5 월 남가주 한인 차압은 968 건으로서 최고 기록이다. 1 년 전 660 건 보다 32 % 증가했다. 차압 통고를 받아 보면 하늘이 캄캄해 진다. 어디로 이사 애들 학교 다운페이 투자금 날린 것 등 여러 고민에 휩싸인다. 차압에 직면했다면 왜 차압당하는가를 분석해야 된다. 1. 차압 권리도 없는 은행이 차압 : 한인 황씨가 A 은행에서 37만6천 달러 집 융자를 받았다. 훗날 B 은행 그리고 MER로 팔려 나갔다. MER 은행이 차압을 하자 황씨는 파산 신청을 했다. 이 은행은 단순히 월부금 징수하는 곳이지 차압 할 권리가 없는 은행이었다. 실제 계약 당사자도 안이고 징수에 대한 원본 서류도 없었다. 어느 은행이 소유했는가도 모르는 낙동강 오리알이었다. 차압을 할 수 있는 법적 권리가 없는 은행이었다. 차압을 할려면 담보권과 약속어음 원본 또는 권리 이양 원본 서류가 있어야 한다. 차압이 잘못되었으니 집을 되돌려 주고 추가로 10 % 를 더 지불한 은행도 있다. 이런 문제는 "비우량(sub-prime)'융자로 인해서 파생된 일이다. 은행 간에 융자를 사고팔면서 실제 어떤 권한이 있는가도 모르고 구입했다. 다른 한인도 MER은행으로부터 차압 당 하고 있다면서 연락 온 사람이 있다. 2. 차압 원인 분석: 차압을 당한 이유가 은행 잘못인가 융자 브로커의 허황한 말에 속은 것인가 융자 수수료는 1 % 받는다고 해 두고서 5 % 지불 했다든가 변동 이자로 받은 후에 곧바로 고정으로 바꾸어 준다는 약속 위반이 된 것인가 안이면 내 자신이 월부금을 지불 못해서 당한 것인가를 분석해야한다. 3. 은행 계산 잘못 : 월부금도 잘 지불했고 보험료와 재산세를 잘 지불했는데도 체납되었다면서 차압을 당한 사람이 있다. 결국 은행이 계산을 잘못한 것이다. 재산세 체납은 2 회의 재산세를 납부하지 않았을 때만 차압 등록을 할 수 있다. 4. 월부금이 습관적으로 늦었든 경우: 월부금을 항상 늦게 지불하는 것을 받아 왔는데도 이제 와서 갑자기 정한 날짜에 지불 안 했다고 차압 하면 잘못이다. 월부금 지불은 매월 1 일로 하되 10-15 일간의 지불 유예기간(grace period)을 주기도 한다. 채무자가 습관적으로 항상 월부금을 늦게 지불하는 사람이 있다. 만약 10 일 이후까지 지불하지 않으면 10 일째 되는 날 이후부터는 은행이 10 % 의 과태료를 징수하게 되어 있다. 은행이 매월 첫 날에 돈을 지불 해 달라고 여러 번 통고했다. 만약 5 일째까지 지불하지 않으면 차압하겠다는 통고를 했다. 법원은 차압을 할 수 없다고 판결했다. 비록 시간의 중요성이 계약 되어 있지만 "큰 잘못"이 안이므로 과격한 차압으로 보상 받는 길을 택할 수 없다. 이것은 "작은 계약 위반"이므로 경미한 보상을 받을 수 있다. 체납된 과태료를 청구한 것 자체가 경미한 보상이다. 실제로 손실 본 것이 없으면서 경미한 체납으로 차압 할 수도 없고 벌칙금도 청구할 수 없다면서 채무자 승소 판결을 했다. 은행이 늦게 지불하는 월부금을 계속적으로 접수했으면서도 갑자기 원칙을 적용하는 것은 차압 권리를 잃은 것이다. ▷문의:(951) 684 - 3000

2009-07-22

[김희영의 부동산 맥 짚기] 부풀려진 임대 면적

상가 건물주가 입주자한테 운영비 재산세 세금 수리비 공동 관리비 같은 것으로 삥땅을 친다. 심지어는 임대와 관계없는 개인경비 이중 경비를 청구하는 사건들도 있다. 심지어는 다른 곳의 건물경비를 뒤섞어 놓은 경우도 있다. 실제 임대 면적보다 부풀어진 면적에 따라서 공동관리 비용 재산세 보험료도 엉뚱하게 지불된다. ▷계약상 임대 면적 : 일반상가 임대 계약서에 "건물주와 입주자는 '대충 면적'을 계약 당사자는 합당하다고 인정 한다"고 되어 있다. 발렌시아에 위치한 상가 계약서에 면적은 2624스퀘어피트로 되어있는데 2년 후에서야 실제 면적을 재어보니 2438스퀘어피트였다. 실제 면적보다도 추가 면적 186스퀘어피트에 대해서 2년간 지출된 비용이 9만달러에 달했다. 법원은 대충 면적을 말한 것은 과장된 것이며 고의적 사기에 해당된다고 판결했다. ▷처마선까지 임대면적(?) : LA 한인타운 내 미국인 상가 개발업자로부터 25년 동안 1000스퀘어피트 면적으로 임대료를 지불하고 장사를 했다. 한인 이씨가 새 주인이 된 후에 건물 면적이 1080스퀘어피트로 올라갔다. 이씨의 계산법은 지붕 처마선까지라는 것이다. 공동 관리면적 비용도 그대로 받아 챙긴다. ▷사무실 복도 중앙선까지 임대 면적 : 한인이 사무실 건물주가 되자 사무실 임대 면적이 증가된 일이 있다. 사무실 사이의 복도 중간까지가 각 사무실 임대 면적이라는 것이다. ▷상가 면적과 재산세 기록 차이 : 대부분의 사람은 재산세과에서 나온 부동산 기록에 기재된 건물 면적이 정확하다고 믿지만 대부분 오차가 심하다. 부동산 업자도 이 기록으로 면적을 기재한다. 가주에는 부동산 업자가 공공이나 타인의 기록을 인용해서 건물 면적을 기재했을 때는 큰 오차가 있다 해도 피해 청구를 할 수 없다. 제 3자의 기록을 인용한 수치에 대해서는 책임이 없다. 그러나 워싱턴 주에서는 상가 실제 면적이 2만141스퀘어피트인데 부동산 업자가 재산세과의 면적인 2만7260스퀘어피트 건물 가격은 160만달러로 기재했다. 스퀘어피트당 58.69달러이므로 41만7814달러나 더 주고 구입했다. 결국 부동산 업자에게 배상하는 사건이 있었다. ▷입주자가 손해 보는 위치 : 화재 보호벽은 다른 벽면보다도 더 두꺼우므로 이런 입주자에게는 임대 면적에 손해가 된다. 그러므로 건물주와 조정해야 된다. ▷건물 면적 계산법 : 건축 설계도면에는 외부 벽선에 기준 한다. 시청 건축과도 외부벽면 면적을 사용한다. 상가 임대 계약에서는 중간 벽은 벽면 중앙을 계산한다고 해 두고 있다. 법적으로는 건물 내부 벽선까지이냐 외부선까지냐 하는 규정은 없다. 그러나 법이 없는 경우에는 그 분야 전문인들이 사용하는 방법을 적용해야 한다. 건축 설계업자나 시청 건축과에서 사용하는 건물 면적 기준이 건축 면적 계산법이 된다. ▷보험 청구 문제 : 실제 상가 건물 면적이 2000스퀘어피트인데 보험회사 에이전트가 3400스퀘어피트라고 기재해서 신청을 했는데 화재가 났다. 법원은 신청서 작성을 에이전트가 했더라도 신청자의 책임이다. 건물 면적 기재를 잘못했기 때문에 거짓 신청이라고 보험료가 지불 안 된 사건이 있었다. 건물 면적을 정확히 알아야 한다. ▷문의: (951)684-3000

2009-07-08

[김희영의 부동산 맥 짚기] 차압절차법 위반 (2)

모기지 페이먼트가 하루 늦었다고 차압을 등록한 채권자가 있다. 하루 늦었다는 핑계로 전체 융자 미납금을 일시에 지불하라는 것은 악랄한 재산 몰수 행위이기에 위법이라는 판결이다. 최근에 차압 절차에 대한 문의가 많다. 최씨는 크레딧 카드 빚이 18만달러 되도록 집을 유지해 왔지만 더 이상은 버틸기 힘들어 고민중이었다. 정부구제안에 기대했지만 실효가 없다. 더 이상 기다려 볼 자금도 기력도 없다. 카드회사의 빚 독촉 전화 받기도 힘들다는 것이다. 차압을 막는 방법 중 하나는 차압 절차법 위반한 것을 찾는 것이다. 차압 절차법이 복잡하기 때문에 은행이나 차압대행 회사들은 빈번히 이 법을 위반한다. 담보계약에 있는 월부금 재산세 보험같은 것을 지불해야 할 일자를 경과했을 때는 법적으로 차압을 할 수 있다. 담보 계약서에는 특정일까지 월부금을 지불하게 되어있고 융자의 모든 잔금을 일시에 지불하게 계약을 해 두고 있다. 하지만 체납된 금액만 지불하면 된다. ▷월부금 지연 : 채권자는 채무자에게 미래에 월부금을 제때 지불해 달라는 통고를 해야 하고 그 후에 채무자가 늦었을 때 계약 위반 통고를 할 수 있다. 하지만 일방적인 통고만으로 돈을 제때 지불할 의무는 없다. 체납 과태금만 지불하면 된다. 일정 날짜까지 지불함으로 원상회복을 시킬 수가 있다. 연방주택국과 재향군인회는 늦게 지불한 액수에 대해서 4%의 과태료만 부과할 수 있으며 그것도 15일이 경과한 후에라야 할 수 있다. 개인적 차압이 되었을 때는 경매 5일 이전 어느 때든지 연체된 액수를 지불하면 된다. ▷페이먼트 부도 수표 : 만약에 수표를 발행한 사람의 은행에서 지불 거절 혹은 계좌에 돈이 없을 때는 30일내에 다시 돈을 지불할 것을 요구해야 된다. 수표의 돈이 거절되었을 때는 과태금을 요구할 수 있다. ▷차압 등록 이전에 차압의향 통고 의무 : 재향군인회 융자(VA) 은행은 차압을 하기 30일전에 채무자에게 차압할 의사를 통고해야 한다. 연방융자협회(FNMA)와 주택융자제공처(FHLMC)는 모든 융자 잔액금을 요구하기 30일전 혹은 법적인 담보 계약위반을 등록하기 30일전에 돈이 체납되었고 차압 사유와 금액도 표기한 통고를 해야 한다. 상법에서도 페이먼트가 연체되었다고 하더라도 사전에 통고를 주지 않고서는 차압을 하지 못한다. 대출자의 재정 상태를 파악해서 차압을 방어할 수 있는 기회를 부여해야 된다. 그리고 대출자가 다시 상담을 요구했을 때는 14일 이내에 면담 날자를 잡아야 한다. 2008년 9월 6일부터 시행되었고 2003년 1월 1일부터 2007년 12월 31일 융자 받은 사람에만 해당된다. 차압 90일 추가 동결법은 2009년 2월 20일 주지사 서명 효력은 이번 주부터 시행된다. 즉 체납 등록 전 약 180일 유예기간을 줘야 된다. 융자 받은 기간이 2003년 1월 1일~2008년 1월 1일 사이만 해당되고 예외사항들이 많기에 실효는 의문이다. 2011년 1월 1일 까지 유효하다. 차압 사전 통고서에는 '담보 계약 위반이 아무런 근거가 없었을 때는 소송을 할 수 있고 다른 방어를 할 수 있다'는 것을 기재해둬야 한다. ▷문의: (951)684-3000

2009-06-24

[김희영의 부동산 맥 짚기] 차압 절차 위반

신씨가 소유한 LA 상가 건물이 한인 은행으로부터 차압 통고를 받았다. 대부분 사람들은 은행이 법도 잘 준수하고 돈 계산도 정확히 할 것이라고 믿기에 차압은 자기 잘못으로 믿는다. 그러나 현 금융 파동이 상당부분 은행의 잘못으로 터진 것을 안다면 은행은 정확하다는 편견이 사라질 것이다. 차압 등록 후 111일이면 담보 부동산이 차압처분될 수 있기에 빨리 전문 변호사를 찾아서 법률 분석을 해야 된다. 주택과 상가 차압에도 약간의 차이가 있다. 신씨의 이야기 속에서 은행의 몇 가지 법률 위반 항목 가능성을 찾아본다. ▷상가 차압당한 한인 이야기 : 상가융자에 집을 담보로 했다. 은행은 월부금 확보를 위해서 융자금 중 50만 달러 예취를 요구했다. 이 예취금이 지난 2월 말로서 바닥이 났다는 통고를 받고는 융자 연장을 위한 감정비 3000달러도 지불했다. 융자 연장 소식을 기다리던 3월 중순 신씨에게 융자했던 A은행이 B은행으로 융자를 판매했다는 사실을 알았다. 며칠 후 B은행은 사전 통고도 없이 차압등록을 했다. ▷위법가능 항목 작성 : 은행이 위법 행위를 했을 가능성에 대한 모든 항목을 만든 후 실제 법률 조사를 해야 헌다. 신씨 내용에서 은행변경 통고 의무 과다담보 차압집행 권리 유무 구두 계약 위반 체납금 액수 차압 대행자 합법성 예취금에 의한 피해 절차법 등 여러 가지 불법행위 대상을 검토해야 된다. ▷사전 통고 의무 : 주택은 차압등록 30일 이전에 차압의사를 서면 통고해야 된다. 차압 사유와 금액도 표기해야 된다. 상법에서도 사전통고 의무가 있다. ▷차압 등록 : 주택 융자는 모기지 페이먼트 60일 체납 후 3개월째에 연방 주택국 규정은 90일 체납이 된 후에 차압을 등록할 수 있다. 상가 융자는 며칠 이상 체납되었을 때에 차압 등록할 수 있다는 법이 없다. 신씨는 2월까지 지불이 되었는데 3월 중순에 차압 등록된 것은 위법이다. ▷융자 판매 통고 : 은행끼리 융자를 사고팔고 한다. 주택 융자인 경우에는 이전 효력이 발생한 일자로부터 15일(최근 30일 변경) 이내에 융자를 판매한 A은행과 구입한 B은행은 채무자에게 이 사실을 서면으로 각각 통고해야 된다. 그러나 상가 융자에 대한 법조문은 아직 못 보았다. 주택과 같이 적용돼야 한다고 주장해야 된다. ▷차압권리 이양: 은행 B가 차압할 수 있는 담보권과 약속어음 이양을 받은 실제 소유주가 아니면서 차압을 할 수 없다. 최근 한인 강씨가 차압을 당하자 파산신청을 해서 차압을 유보시킨 후에 새로 구입한 은행이 차압할 권리가 없다고 주장해서 승소한 사건이 있다. ▷융자시 다른 상품 끼워팔기 : 몇몇 한인 은행은 융자 제공시에 채권 적금 구입같은 다른 상품 끼워 팔기 즉 '꺽기'를 요구한다. 이것은 불법이다. 신씨는 이런 예취금 때문에 충분한 융자를 받지 못했으므로 경제적 난관에 처했다면서 손실 청구를 할 수 있다. ▷구두계약 위반 : 융자 연기 허락으로 감정비까지 지불했는데도 차압을 한 것은 구두 계약 위반일 수 있다. ▷차압 변호사 찾기 : 차압 전문 변호사 찾기가 어렵다. 은행은 변호사 살 돈이 없을 것이라는 예상으로 차압을 시도하기도 한다. ▷문의: (951)684-3000

2009-05-27

[김희영의 부동산 맥 짚기] 고의 연체

돈 없는 한인은 차압을 어떻게 막을 수 있느냐에 집중하지만 돈 있는 사람은 집을 차압당하게 한 후 새로 집을 사야겠다고 한다. 한 비즈니스 업주는 집을 한 채 더 사 두고 현재 집을 차압당하도록 하면 손해가 안 생길 것인데 어떤 문제가 있을 수 있느냐고 물어온다. 차압을 당하도록 한 후 친척을 시켜서 숏세일이나 차압에서 구입하도록 하고 싶다는 방안을 제시하는 사람도 있다. 월부금 잘 내는 사람은 정부로부터 혜택이 없고 월부금 지불 못하는 사람한테는 혜택을 주고 있어 선량한 주택소유주들은 억울해 한다. 하지만 돈 있는 사람이 집값이 떨어졌다고 집을 포기하면 은행은 손실 배상과 징벌적 배상 청구를 할 수 있다. 돈 없는 사람만 체납 차압 숏세일을 할 수 있다. ▷고의적 담보물 손상 : 돈이 있으면서 월부금 지불을 안 하면 담보물에 대한 '고의적 손상'에 해당돼 법적인 제제를 받게 된다. 재융자와 2 차융자만 해당되는 것이 아니고 구입시 받은 1차 융자도 여기에 적용된다. 고의적 계약 방해 행위와 고의적 담보물 손상에 해당된다. 실제 이런 판례도 있다. 단 경기가 나빠서 임대 수입 하락 또는 실업자라서 돈을 지불 못했을 때만 제외된다. ▷은행이 융자 후에 융자 신청서 검토 : 은행은 융자를 제공한 후 또는 체납자 차압 대상에 올라 있는 사람의 융자신청 서류를 재검토하기도 한다. 세탁소를 운영하는 유씨가 융자 받은 후 2년 후에 은행으로부터 편지를 받았다. 내용인즉 "융자 신청 때 첨부한 세금보고서대로 수정해서 세금 보고를 다시 하던가 아니면 융자금을 30일 이내에 완납하라"는 편지를 갖고 찾아 왔다. 회계사 도움으로 실제 세금 보고한 액수보다도 3배나 부풀린 가짜 세금보고서를 이용해서 집을 샀다. 가짜로 만들었으니까 월부금만 잘 지불하면 아무런 문제가 없다는 생각에 항상 1개월분을 선납하고 있었다. 결국 재융자를 받아서 해결함으로 비싼 수업료를 지불했다. ▷체납.차압 대상자 조사 : 경제적 사정이 나빠서 부동산을 포기하지 않은 이상 은행은 손실 본 액수 보상을 위해서 체납자의 뒷조사를 할 수 있다. 월부금 체납이 되자 은행으로부터 전화 및 편지를 받았다. 융자신청서에는 재산이 그렇게 많았는데 어떻게 된 형편이었기에 이제와서 월부금을 지불 못하느냐? 만약 융자신청서에 거짓으로 판명이 되면 형사고발하겠다면서 체납금을 당장에 지불하라는 내용이었다. 집 살 때는 좋았는데 그 사이에 사업이 부진해졌다는 현 사정을 잘 설명해서 무난히 넘어갈 수 있었다. 융자금 체납이나 차압 등록 대상자가 되면 은행은 과거 융자신청서에 있는 자료를 재검토하게 된다. ▷법률 : 담보 설정이 된 부동산에 손상을 끼치면 안 된다는 것이 법조문에 있다. ▷담보계약 : 융자를 받아서 부동산을 구입하면 융자 계약과 담보 계약서 약속어음에 서명을 한다. 담보계약에는 융자 받은 부동산의 월부금 재산세 보험료를 잘 지불할 의무 이외에도 부동산 관리를 잘 해야 한다고 계약되어 있다. ▷문의: (951)684-3000

2009-05-20

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